24 Октября 2018

Сегодня коммунальные платежи становятся все более ощутимым для семейного бюджета платежом, поэтому при покупке квартиры необходимо защитить себя в будущем от необоснованно дорогих квитанций за «коммуналку». 

В этом материале мы расскажем, какую информацию у продавцов нужно узнать, если вы не планируете отдавать за коммунальные платежи слишком много.

Сколько вы платите за квартиру? Это вопрос продавцам задают практически на каждом показе, в особенности ответ на него актуален при приобретении вторички. Исходя из наблюдений риелторов Краснодара, можно уверенно говорить, что размер квартплаты интересует практически каждого покупателя квартиры. 

И специалисты понимают, что низкая квартплата, по сравнению с объектами аналогичной площади, может стать дополнительным и очень весомым аргументом в пользу приобретения именно этой квартиры. Поэтому они всегда подчеркивают такую особенность квартиры, и при выборе из нескольких вариантов это достоинство может стать решающим.

Отражает ли квитанция реальную сумму коммунальных платежей?

Далеко не всегда ответ на этот вопрос будет положительным. Зачастую, если просто сравнить цифры в квитанциях на разные квартиры, то вы не получите реальной картины, а размер ваших будущих расходов будете представлять неверно. Дело в том, что постороннему человеку (в данном случае покупателю) непросто сопоставить особенности использования конкретной квартиры и размер квартплаты. 

Если в трехкомнатной квартире проживает два человека, в квитанции будет стоять одна сумма. А если в такой же квартире живет шесть человек, то и сумма в ежемесячной квитанции будет серьезно отличаться от первой, ведь чем больше людей проживает в квартире, тем больше будет расход электроэнергии, воды, газа. Необходимо учитывать также образ жизни и профессию живущих в приобретаемой квартире людей. 

Например, если в ней проживает системный администратор, работающий удаленно, то, конечно, расход воды и электричества у него будет больше, чем у постоянно занятого на работе человека. Да и люди сами по себе все разные, одни привыкли экономно расходовать свет и воду, другие никогда не задумываются об этом – конечно, у таких людей также будут стоять разные цифры в квитанциях.

Таким образом, существует масса нюансов, связанных с размером квартирной платы, и опытный агент по недвижимости обязательно все их учтет, подробно расспросит собственников о том, кто проживает в квартире, как часто бывает дома и пр. Только после этого он сможет оценить размер квартплаты в конкретной квартире. 

Приведя эти показатели к единому стандарту, и сам риелтор, и его покупатели теперь смогут реально оценить и сравнить коммунальные платежи в каждой квартире.

Сравнение различных квартир по критерию «расходы на коммуналку» имеют еще одну сложность. Дело в том, что иногда в бухгалтериях делают перерасчеты, в результате которых сумма в платежке за какой-то месяц может быть гораздо выше, чем в среднем. 

Так, в квитанцию за один месяц могут не включить отопление, а в следующей квитанции вы увидите оплату сразу за два месяца. Именно по этой причине покупателям рекомендуется смотреть платежки сразу за несколько месяцев.

Из опыта риелторов

Иногда бывает, что размер оплаты за коммуналку в одном конкретном доме значительно выше, чем в среднем по городу. Обычно это относится к новостройкам, в которых тепло стоит дорого из-за того, что нередко котельная, рассчитанная на целый жилой микрорайон, отапливает пока только несколько домов. Первое время жильцы, конечно, будут недовольны размером платы за отопление, однако после завершения строительства всех домов сумма в платежках станет значительно ниже, чем в среднем по городу.

Размер квартплаты: факторы влияния

Можно выделить несколько самых основных факторов, с учетом которых рассчитывается размер коммунальных платежей.

  1. Сколько лет дому? С возрастом здания имеют все большие теплопотери, поэтому их обслуживание становится дороже с каждым годом.

  2. Размер придомовой территории. Чем больше придомовая территория, тем больше расходов идет на ее содержание и облагораживание.

  3. Количество квартир. Чем меньше квартир в доме, тем дороже платежи на нужды всего дома.

  4. Есть ли общедомовой теплосчетчик? Когда отопление считается по общедомовому счетчику, затраты на тепло каждой квартиры гораздо меньше, чем в домах без такого счетчика. За один сезон собственник стандартной двухкомнатной квартиры может сэкономить3000-3500 рублей.

  5. Наличие консьерж-сервиса и охраны. Хорошо, когда в каждом подъезде доме есть консьерж, а въезд на территорию контролируется охраной, но в этом случае к вашей платежке ежемесячно будет добавляться 400-600 рублей.

Отопление как платеж, на котором можно сэкономить больше всего

Платежная квитанция, условно говоря, включает платежи двух категорий: жилищные услуги, включающие общебытовые нужды, и коммунальные услуги (свет, газ, тепло и т.д.). Самой затратной, безусловно, является оплата отопления. Сегодня все больше многоквартирных домов устанавливают общедомовые теплосчетчики, за счет которых потребление тепла снижается, и УК после перерасчета возвращают жильцам излишне уплаченные деньги. 

Если же дом старый, квартир в нем немного, то установка теплового счетчика на дома не всегда будет по карману жильцам, в результате в таких домах будет самое дорогое отопление.

В современных высотных домах система отопления работает в автоматическом режиме, и оснащается регулирующими подачу клапанами. Такая система носит название «погодозависимый тепловой пункт дома». Бывает, что такое оборудование устанавливают и в более старых домах. 

По отзывам жильцов, установка такого оборудования действительно дает ощутимую экономию – если сделать перерасчет, исходя из общей площади квартир, то в таких домах за коммуналку жильцы платят на 15-20 процентов меньше.

Существует и еще более экономичный вариант, позволяющий снизить оплату за отопление – это установка поквартирного теплового счетчика. Наличие тепломера иногда позволяет в достаточно теплые месяцы осени экономить до 90, а то и до 100 % на отоплении. Если квартира продается с тепломером, это автоматически повышает ее рейтинг в глазах покупателей, так как все сегодня понимают выгоду от его установки.

Зачем жильцы просят увеличения платы за квартиру?

С учетом особенностей того или иного дома изменяется и размер коммунальных платежей, и плата за общедомовые нужды. Размер платы за жилищные услуги складывается как из объективных факторов (возраст дома, число квартир и пр.), так и зависит от УК (или ТСЖ). 

Хорошо, когда жильцы дома сообща принимают все решения, касающиеся этого обслуживания, в том числе устанавливают тариф на его содержание и всевозможные непредвиденные расходы в виде аварий или выхода оборудования из строя.

На общем собрании члены ТСЖ или сама управляющая компания могут расширить перечень сервисов и услуг, включенный в жилищные услуги. Это может быть выполнение ландшафтного дизайна на территории дома, установка системы видеонаблюдения или обновление старого забора. 

Чтобы такие изменения были утверждены, необходимо согласие всех жильцов, получение которого предусмотрено очно-заочным голосованием. Причем инициатором введения новых сервисов может быть как УК, так и сами жильцы. Покупателю квартиры в таком доме придется смириться с необходимостью оплаты дополнительных услуг.

Многие покупатели недвижимости Краснодара почему-то уверены, что при управлении домом ТСЖ размер коммунальных платежей, при одинаковом качестве услуг, здесь будет ниже, чем при УК. Однако это далеко не всегда соответствует действительности. 

Нередко случается, что ТСЖ регулярно производит перерасчет платежей за тепло по показаниям общедомового счетчика, однако жильцы не получают деньги обратно, так как они расходуются на какие-либо текущие нужды.

При покупке квартиры рекомендуется уточнить у продавцов, кто все-таки управляет домом, а затем собрать всю возможную информацию об УК или ТСЖ, посмотреть отзывы жильцов об их работе.

Можно ли посчитать коммуналку в новостройке?

Если вы ищете новостройку, то будет проблематичным точно подсчитать, в какую сумму обойдутся вам коммунальные платежи. Тем не менее, произвести приблизительные подсчеты, без сомнения, сможет каждый покупатель. При этом необходимо учесть:

  • Класс и ценовой сегмент самого дома – чем дороже квартира, тем выше будут и коммунальные платежи.

  • Площадь квартиры – важнейший параметр, о которого зависят ежемесячные платежи;

  • Площадь и уровень благоустройства придомовой территории – чем она больше и чем лучше благоустроена, тем квартплата будет выше. Также здесь учитывается наличие на территории дома объектов инфраструктуры.

  • Наличие охраны и консьерж-сервиса – с ними квитанция станет дороже на 400-500 рублей.

  • Наличие большого количества пустых квартир в доме – есть риск, что УК разделит плату за жилищные услуги на всех жильцов.

Чтоб примерно оценить размер коммунальных платежей в доме, можно взять за ориентир квартплату в аналогичных домах этого застройщика.