24 Октября 2018

Покупка квартиры – это не всегда только приятные хлопоты и позитивные перемены в жизни. Бывает, что недавно купленная квартира приносит новому собственнику больше проблем, чем радости. 

Конечно, сегодня приходится принимать как данность определенные риски при приобретении квартиры, однако важно четко осознавать, в какой момент процесса покупки эти риски становятся слишком высокими, и либо отказаться от такого приобретения, либо приложить все усилия, чтобы события не пошли по негативному сценарию.

При покупке вторичной недвижимости существует масса подводных камней – есть методики, позволяющие их распознать, а также способы борьбы с подобными рисками. Если объект имеет проблемные документы, не позволяющие оформить сделку, а желание покупателя стать владельцем такой квартиры очень велико, можно свести к минимуму риск признания сделки недействительной, если оформить договор купли-продажи определенным образом. 

Мы предлагаем небольшой обзор проблем, с которыми могут столкнуться покупатели при приобретении жилья на вторичном рынке.

1. Приватизация с нарушениями

При покупке квартиры необходимо провести ее проверку с момента приватизации. Так, если окажется, что в момент приватизации в квартире были прописаны люди, не ставшие затем собственниками (т.е. не вошедшие в приватизацию), то у нового владельца могут возникнуть очень серьезные неприятности.

Дело в том, что у всех жильцов, зарегистрированных в квартире на день приватизации, есть право приватизировать жилье. И даже если один из проживающих отказался от своего права на приватизацию, за ним сохраняется право на пожизненное проживание в данной квартире – согласно Жилищному кодексу. 

Бывают ситуации, когда жилец написал отказ от приватизации, а затем выписался. Если выписка произошла по суду, рекомендуем отказаться от покупки такого объекта, а вот если «отказник» самостоятельно снялся с регистрационного учета, то, при отсутствии иных препятствий для покупки, вы можете приобрести данный объект.

С бесплатной приватизацией жилья в нашей стране связано немало мошеннических схем, и даже сегодня они периодически вскрываются. Незаконная приватизация – тема, на которую было сказано и написано немало. Есть высокий риск того, что нынешний собственник может остаться без квартиры, если вскроются факты незаконной приватизации объекта. Квартира может вернуться в городскую собственность. 

Конечно, здесь все будет решаться в процессе судебного разбирательства, но есть большая вероятность того, что суд вынесет решение не в пользу теперешнего собственника квартиры. Есть прецеденты, когда собственникам удается отстоять свое право на владение квартирами, которые в свое время были приватизированы по поддельным личным документам, однако таких «счастливых» случаев не так много. 

Владельцу квартиры необходимо доказать, что он является добросовестным приобретателем – это возможно, если объект с момента приватизации уже сменил нескольких владельцев. Опытные адвокаты иногда находят возможность доказать и вину городской администрации – например, не была проведена инвентаризации квартир. Конечно, суд выиграть можно, но это потребует сил, нервов и денег.

2. Наличие временно выбывших жильцов

Для покупателей квартиры все лица, проживавшие ранее на этих квадратных метрах, представляют определенную опасность.

В первую очередь, это люди, которые отказались от своего права приватизации, выписались или же находятся в местах отбывания наказания, служат в армии или работают на Крайнем Севере. В соответствии с законодательством, такой человек по возвращению может подать в суд на восстановление своего законного права на приватизацию квартиры. Архивная справка формы 40 позволит узнать, есть ли подобные риски в квартире, которую вы планируете приобретать.

Во-вторых, опасность для покупателя представляет бывший жилец квартиры, являющийся одновременно и одним из собственников, и находящийся на момент сделки в армии или местах отбывания наказаний. Лучше не рисковать, приобретая подобный объект, но если квартиру очень хочется купить, то можно свести риски к минимуму.

Случай из риелторской практики

Покупатель выбрал квартиру, в которой один из собственников находится в колонии. Им были подписаны документы, в которых он давал разрешение на продажу принадлежащего ему жилья, однако сохранялся риск, что после возвращения этот собственник сможет через суд вернуть свое право проживания в квартире – ведь другой жилплощади у него нет. 

Риелтор, ведущий эту сделку, предложила очень грамотный выход: на имя этого владельца была приобретена другая недвижимость, а в ДКП было указано, что он передает своему отцу (второму владельцу квартиры) право распоряжаться причитающимися ему деньгами.

В-третьих, может случиться, что в выбранной квартире когда-то был зарегистрирован человек, на сегодняшний день находящийся в заключении. Т.е., права собственности в данной квартире он не имел, однако после отбытия срока заключения он может предъявить свои права на проживание в ней. Можно ли защититься от подобных действий? 

Можно, если заключенный оформит именно в колонии доверенность (завизированную у начальника исправительного учреждения), согласно которой желает доверить определенному лицу свою выписку из этой квартиры и прописку в другой.

Если же в приобретаемой квартире имеется зарегистрированные лица, не находящееся в армии, колонии или на территории Крайнего Севера, то у нового владельца не будет сложностей с их выпиской через суд – решение будет однозначно принято в пользу истца.

3. Материнский капитал и несовершеннолетние

Необходимо понимать, что если теперешний собственник продаваемой квартиры приобретал ее с использованием средств материнского капитала, то он в обязательном порядке должен наделить долями всех членов своей семьи.

Нередко владельцы квартир, выставленных на продажу, забывают исполнить обязательство по наделению долями детей и других членов семьи, часто они мотивируют это намерением продать данную квартиру и выделить доли уже в новом жилье. Однако органы опеки предупреждают: это будет нарушением. 

Наделить долями всех членов семьи необходимо именно в той квартире, которая приобреталась с использованием материнского сертификата. Если вы задумались о покупке квартиры с такой ситуацией, следует учитывать, что данная сделка, скорее всего, будет зарегистрирована, однако сохранятся риск ее оспаривания. Прецедентов пока немного, но эти риски необходимо учитывать.

Как узнать, был ли при покупке использован материнский капитал? Проще всего, конечно – спросить у собственников. Однако если они не скажут правду, то придется искать доказательства по косвенным признакам – дело в том, что в правоустанавливающих документах обычно вы не найдете упоминания об использовании средств маткапитала. 

Если покупка была с привлечением ипотечных средств, можно найти упоминание о материнском капитале в кредитном договоре. Иногда натолкнуть на мысль об использовании маткапитала может также и сумма ипотеки, равная стоимости материнского сертификата. В некоторых регионах в пенсионном фонде можно получить справку о том, что материнский капитал не использовался.

Случай из риелторской практики

В процессе выбора клиенты остановились на квартире, приобретенной в свое время с использованием материнского капитала. Как обычно, владельцы планировали произвести выделение долей уже в новой квартире. Удалось убедить и покупателей, и продавцов в необходимости сделать все правильно. Конечно, сделка затянулась – пришлось посетить нотариуса, ждать решения опекунского совета и пр. Через три месяца клиенты благополучно приобрели совершенно «чистую» квартиру.

Иногда одним из собственников квартиры является несовершеннолетний (один или несколько детей), или же дети зарегистрированы в квартире. Конечно, такая ситуация не может быть поводом для отказа покупателя приобретать данный объект. Если ребенок является собственником, то необходимо будет получить разрешение опекунского совета на продажу. 

Перед сделкой все зарегистрированные, включая и несовершеннолетних, должны быть сняты с регистрационного учета. Особенно важно сделать все четко и правильно, если в квартире прописан ребенок, находящийся под опекой или попечительством – дело в том, что несовершеннолетнего, имеющего родителей, новый владелец наверняка сумеет выписать через суд, а вот в первом случае это будет очень сложно. 

Скорее всего, суд будет настаивать на получении ребенком права пожизненного проживания в этой квартире.

Таким образом, использование материнского капитала при предыдущей покупке квартиры не является стоп-фактором при приобретении квартиры новыми покупателями – в случае, если все члены семьи были наделены в этой квартире долями.

4. Продавцы-наследники

Опытные риелторы очень настороженно относятся к квартирам, продаваемым новоиспеченными наследниками. Закон гласит, что в течение трех лет после получения информации о смерти человека наследники могут предъявлять свои права на наследство. Таким образом, практически каждая «наследственная» квартира будет покупкой рискованной, так как в любой момент может объявиться родственник, не знавший о смерти своего близкого. 

Выходит, что теоретически права на объект недвижимости можно предъявить и через три, и через пять, и через десять лет после смерти владельца.

Существует и другой сценарий развития событий: после вступления наследников в права и продажи квартиры обнаруживается составленное умершим завещание, где указан совершенно другой наследник. В итоге в суд идут и нынешний владелец квартиры, и новоиспеченный наследник. Закончиться такое разбирательство, с большой долей вероятности, может в пользу нового наследника.

Из всего вышесказанного напрашивается вывод, что лучше отказаться от приобретения квартиры через короткий срок после вступления наследников в право собственности. И даже если после смерти наследодателя прошло несколько лет, риск появления нового наследника все же сохраняется. Принимая решение в пользу покупки квартиры с наследственными правоустанавливающими документами, обязательно проверьте, не было ли разбирательств между наследниками в суде. 

Предельная исковая давность по наследственным делам составляет 10 лет. Опытные риелторы наверняка смогут отговорить свои клиентов от приобретения квартиры в период вступления нового владельца в наследство, а также в случаях, если со дня смерти прошло совсем немного времени.

С осторожностью необходимо отнестись к завещанию, по которому право собственности на квартиру получает посторонний человек – особенно при наличии у умершего близких родственников. Возможно, в момент подписания документов наследодатель находился под физическим влиянием, и в будущем такое завещания, несомненно, будут оспаривать родственники. 

Необходимо понимать, что чем больше времени прошло после смерти наследодателя, тем ниже вероятность появления иных претендентов на наследство. 

5. Договор ренты

Договор ренты в качестве правоустанавливающего документа – еще один настораживающий фактор при приобретении квартиры. Необходимо проявить осторожность при принятии решения о покупке такого объекта, особенно если со дня смерти предыдущего владельца прошло всего несколько месяцев. Нужно также учесть, сколько времени прошло с момента вступления в права теперешнего владельца квартиры. 

Следует понимать, что у предыдущего собственника могут быть родственники, способные предъявить свои права на квартиру и желающие оспорить договор ренты. По аналогии с наследственными квартирами, относительно безопасный период для продажи квартиры по договору ренты наступает после трех лет со дня вступления владельца в права.

Случай из риелторской практики

Рентные квартиры – явление сегодня достаточно распространенное. Не так давно была проведена подобная сделка, однако предварительно была выполнена серьезная работа по изучению истории квартиры. Квартира была приватизирована на двух пожилых бездетных супругов, кроме них, в квартире никто и никогда зарегистрирован не был, на момент смерти – тоже (эту информацию мы получили, заказав архивную справку по форме 40). 

Договор ренты был подписан в присутствии нотариуса и им заверен. После получения всей этой информации было принято решение о покупке – риски в данном случае были минимальными.

6. Дееспособность продавца

Тот факт, что собственник квартиры не находится на учете в нарко- или психодиспансере, еще не дает оснований считать, что сделку нельзя будет оспорить. Вполне вероятно, что сделку купли-продажи могут признать ничтожной даже спустя несколько лет после подписания документов, если у бывшего собственника будет обнаружено серьезное психическое заболевания – прецеденты уже были. 

Однако не стоит пугаться – если владелец квартиры не состоит на учете в психо- или наркодиспансерах, и ничто в его поведении не вызывает сомнений в его состоянии, покупка квартиры может считаться относительно безопасным мероприятием. Дополнительной гарантией безопасности сделки является достаточно молодой возраст продавца.

В случае, если владелец квартиры находится в преклонном возрасте, будет нелишним попросить его взять для сделки и справки из вышеуказанных диспансеров, и дополнительно – справку из органов опеки о дееспособности. Если у пожилого собственника окажутся ограничения в дееспособности, то это повлечет приостановку сделки, а покупатель потеряет время и деньги.

7. Продажа недвижимости по доверенности

Нет ничего противозаконного в сделке по доверенности, однако большинство покупателей все же с предубеждением относятся к объектам, продающимся с такими документами. Если есть возможность, будущие владельцы стремятся получить возможность прямого контакта с собственником – особенно на стадии расчетов.

Часто доверенность на продажу дают люди пожилого возраста, которые уже не в состоянии присутствовать на сделке и заниматься подготовкой документов. Вполне нормально, когда они дают доверенность родственникам или людям, которым доверяют. Однако в этом случае риски покупателей существенно повышаются.

Из риелторской практики

Известен случай, когда пожилой человек, выдавший доверенность на продажу своей квартиры, умер буквально за день до сделки. Все документы уже были готовы, и доверенное лицо попыталось скрыть факт смерти собственника. 

Правда открылась совершенно случайно, и, конечно, покупатели отказались от сделки, так как смерть доверителя автоматически делает доверенность недействительной. Если бы даже сделка была проведена, то законные наследники с легкостью признали бы сделку ничтожной.

Кроме этого, при продаже квартиры по доверенности существует риск столкнуться с поддельным документом. Однако в текущем году появился очень нужный интернет-инструмент, позволяющий проверить подлинность доверенности. 

На сайте Федеральной нотариальной палаты появилась новая страница – www.reestr-dover.ru. Зная номер доверенности, дату ее выдачи, номер в реестре и фамилию нотариуса, можно проверить, была ли указанная доверенность выдана и является ли она действительной на данный момент.

Следует отметить, что при проведении сделок по доверенности у опытных специалистов по недвижимости есть и свои методики проверки – например, если встретиться с владельцем квартиры действительно невозможно, риелторы находят возможность пообщаться с ним в телефонном режиме, задают ему вопросы, касающиеся квартиры и ее особенностей. 

Если будут даны абсолютно четкие и правильные ответы, значит, это действительно хозяин. Кроме того, можно обратиться к любому нотариусу, и проверить, была ли выдана данная доверенность.

С большой опаской и осторожностью необходимо отнестись к предложениям с доверенностью, выставленным на рынок по заниженным ценам. Также рискованно покупать недвижимость, если доверенность выдана на постороннего человека. 

Сегодня рынок недвижимости насыщен предложениями, и не стоит ради небольшой выгоды рисковать серьезными деньгами – лучше выбрать объект с беспроблемными документами.

8. Владелец-должник

В процессе подготовки к сделке каждая квартира проверяется на наличие обременений, для получения такой информации любой покупатель может заказать выписку ЕГРН. Однако опытные риелторы проводят более обширную проверку – так, владелец квартиры проверяется на банкротство, наличие судебных исков или долгов. Эту информацию можно получить на сайтах приставов, в областных или районных судах. 

В случае, если собственник квартиры был признан банкротом, сделка может быть расторгнута, недвижимость будет возвращена прежнему хозяину, а незадачливый покупатель окажется еще одним кредитором, желающим вернуть свои деньги.

Однако наложение на квартиру ареста из-за задолженности по коммунальным платежам или ипотеки в банке не является поводом отказаться от такого приобретения. Покупатель может передать владельцу сумму, необходимую для оплаты долга, и после снятия обременения купить приглянувшуюся квартиру.

9. Квартира с криминальным прошлым

Если какое-то время квартира использовалась в качестве притона наркоманов или других криминальных элементов, то велика вероятность, что соответствующий контингент будет продолжать посещать ее и после смены собственников. Вряд ли новый хозяин будет от этого в восторге. Чтобы не попасть в такую ситуацию, рекомендуем проверять историю квартиры, хотя сделать это легальными методами получается не всегда. 

Одно время в Сбербанке предоставляли такую информацию в качестве услуги по экспертному сопровождению сделок, но сегодня такая возможность есть далеко не во всех городах. Узнать, не связана ли понравившаяся вам квартира с криминалом, сегодня непросто, так как такую информацию не предоставят ни органы полиции, ни какие-либо иные структуры. Проще всего узнать что-то о прошлом квартиры можно от соседей, часто их сведения будут очень полезными.

10. Техническое состояние квартиры

Отсутствие ремонта и даже самое отвратительное состояние квартиры не является для многих покупателей отрицательным фактором, даже наоборот, многие предпочитают купить жилье под капитальный ремонт, и не переплачивать за чьи-то не всегда удачные ремонтные работы.

Но, даже если вы относитесь именно к таким покупателям, следует учитывать, что жилье может находится не просто в состоянии «требует ремонта», но иметь скрытые, очень неприятные недостатки. Например, в одной из продаваемых квартир были обнаружены клопы, и покупатель, который до этого был настроен на покупку объекта, заявил, что не готов заниматься борьбой с этими паразитами. 

В подобных случаях следует учитывать не только стоимость ремонтных работ, но и расходы на устранение дополнительных недостатков жилья.

Иногда именно техническое состояние квартиры становится причиной отказа от покупки. Был случай, когда покупателя насторожил новый ремонт в абсолютно пустой квартире. Риелтор провела «расследование», и оказалось, что недавно здесь случился пожар и погибли два человека. 

Естественно, покупатель тут же отказался о приобретения такой квартиры, и не только из-за опасения, что огонь мог повредить несущие конструкции, но и по психологическим соображениям – не все готовы жить в квартире, где заживо сгорели люди.

11. Наличие неузаконенных перепланировок

Несогласованная с соответствующими органами перепланировка – повод задуматься о необходимости приобретения такой квартиры. Конечно, перепланировки могут быть разными. Специалисты однозначно рекомендуют отказаться от приобретения квартиры, если в ней имеются следующие изменения:

  • перенесены «мокрые точки» – т.е. кухня оказалась на месте спальни, а санузел – над детской комнатой соседей снизу;

  • комната или кухня соединена с балконом;

  • в несущей стене сделан дверной проем.

Такие перепланировки подчас очень трудно узаконить. Если владелец квартиры утверждает обратное, предложите ему сделать это самостоятельно до подписания договора купли-продажи.

Вместо заключения

Как видите, стоп-факторов при покупке квартир может быть немало, мы перечислили лишь наиболее распространенные из них. Однако, как вы, надеемся, поняли, есть возможность не только вовремя распознавать риски, но и весьма эффективно бороться с ними.