24 Октября 2018

Казалось бы, странная ситуация – потратить собственные средства на покупку квартиры и сделать ее собственником кого-то другого, пусть даже и родственника. Однако при всей своей нестандартности такие ситуации далеко не редкость, и причины могут быть самые разные. 

Самый главный риск этого мероприятия – это тот факт, что по документам владельцем квартиры будет другой человек. И станет ли впоследствии фактический покупатель квартиры ее реальным собственником, по большому счету зависит от того, как будут складываться отношения между родственниками. Можно ли свести в этом случае риски к минимуму?

Причины оформления недвижимости на другого человека

Бывают ситуации, когда человек не имеет возможности или желания оформить собственность на себя. Причины могут быть различные:

  • уже использованный ранее налоговый вычет у фактического покупателя и неиспользованный вычет у родственника, а это экономия 260 000 рублей;

  • отсутствие возможности получить ипотеку (из-за преклонного возраста, плохой кредитной истории или малого срока работы на последнем месте);

  • нечестные доходы – в этом случае есть риск конфискации имущества;

  • работа в госструктурах – при покупке элитного дорогого объекта.

Сделать собственником свой квартиры вы можете кого угодно – и родственника, и друга, законодательством это не запрещено. Но самый лучший вариант – записать квартиру на законного супруга. Имущество, купленное в браке, считается совместной собственностью супругов, поэтому при покупке квартиры мужем по закону жене в любом случае будет принадлежать ее половина. 

Часто именно это заставляет людей искать обходные пути – ведь в случае развода второму супругу придется отдать половину квартиры, купленной на ваши деньги.

Если семейной парой покупается квартира на деньги родителей одного из супругов, то имущество будет считаться совместно нажитым, и при разводе будет разделено пополам. Чтобы избежать такого раздела, можно заключить брачный договор, но большинство граждан нашей страны просто не готовы к этому, и находят другой выход – отдают право собственности на свою квартиру сестре, брату или дяде. 

Таким образом, чтобы в случае развода второй супруг не претендовал на половину, вы отдаете 100% права собственности другому человеку. Риск в этом случае состоит в вероятности, что вы можете потерять частично или полностью всю квартиру. Почему?

Во-первых, ваши отношения с формальным собственником квартиры, замечательные в момент покупки, могут ухудшиться в будущем. От внутрисемейных конфликтов невозможно застраховаться, может случиться всякое, и тогда ваши прежние договоренности могут быть нарушены. 

К тому же, вы даете в руки родственника некий инструмент давления на вас – угроза не вернуть вам квартиру может стать главным аргументом в любом конфликте.

Можно ли как-то застраховаться от такого риска? Можно. Одни берут у родственника гарантийное письмо, в котором говорится об обязательстве в будущем подарить вам купленную квартиру, другие оформляют нотариальные обязательства. 

Однако такие обязательства, по мнению юристов, не будут в будущем иметь законной силы. Дарственная не составляется на перспективу, и нельзя заставить человека исполнить обещание подарить вам квартиру, если он просто передумал.

Лучшим вариантом, по мнению экспертов и риелторов, является в таких случаях подписание предварительного договора купли-продажи. В таком документе есть возможность использовать отсрочку для вступления в право собственности. Однако и у этого варианта есть два серьезных недостатка. 

В первую очередь, нужно помнить, что в предварительном договоре купли-продажи устанавливается конкретный срок, в течение которого человек имеет возможность стать владельцем данной квартиры. Кроме того, в таком договоре обязательно указывается определенная цена объекта – т. е., получается, что фактический владелец квартиры должен будет купить ее повторно.

Другой способ защитить свои интересы в будущем – попросить родственника дать вам расписку в получении денег, или же оформить долговое обязательство. Юристы поясняют, что при уплате одним лицом денег за другое лицо подразумевается, что это происходит по доброй воле, как подарок, так что требовать впоследствии возврата этих денег или переоформления квартиры на другого человека нельзя. Уплата денег за другого человека может подразумевать и их заем, тогда займодавец может потребовать вернуть деньги. 

Если делается заем, то на имущество, на покупку которого даются деньги, может оформить залог – так же, как это делают банки, когда дают ипотечные средства и берут в залог покупаемую квартиру. В соответствии со ст.313 ГК РФ, если лицу, реально уплатившему деньги за имущество, оно не будет передано, то требования его будут судом удовлетворены.

Чтобы доказать факт оплаты денег, подойдет платежное поручение с назначением платежа или же расписка покупателя о том, что он взял деньги для покупки квартиры. Однако нужно понимать, что может потребоваться идти в суд, чтобы добиться справедливости. 

И даже имея на руках справедливое решение суда, может оказаться, что у родственника в собственности нет другого жилья, а получить с него деньги не представляется возможным из-за отсутствия у него доходов.

Во-вторых, формальный собственник квартиры может «наделать» долгов, и его имущество могут арестовать и отобрать. Нельзя исключать вероятность того, что родственник не сможет вернуть купленную вами на его имя квартиру по обстоятельствам, не зависящим от него. Мы живем в обстановке финансовой нестабильности, и в жизни может случиться всякое. 

В случае, если у родственника будут долги, которые он не сможет погасить, то под угрозу попадет его (а фактически ваша) квартира. По решению суда имущество должника может быть продано для погашения долга.

Юристы разъясняют: за долги суд может наложить обеспечительные меры на имущество должника, и квартира может быть арестована. Согласно ст.446 ГК РФ на единственное жилье, если оно только не приобретено в ипотеку, нельзя наложить взыскание, однако это возможно сделать по отношению к части (доле) квартиры, и такие случаи уже были.

Понимая возможность судебного разбирательства, собственники-должники стремятся как можно быстрее переписать свое имущество на других людей, но есть большой риск того, что кредиторы смогут добиться признания таких сделок недействительными.

В-третьих, формальный собственник квартиры может умереть, потом настоящему владельцу придется иметь дело уже с его наследниками, которые, возможно, будут не в курсе имевшихся договоренностей, или же решат «поживиться» за счет такого удачного стечения обстоятельств. Существует 8 очередей, между которыми распределяется наследство:

  • Супруг, дети и родители – они вступают в наследство первыми;

  • Брат и сестра, дедушка и бабушка;

  • Дяди и тети;

  • Прабабушки и прадедушки;

  • Двоюродные внуки, внучки, бабушки и дедушки;

  • Двоюродные правнуки, правнучки, племянники, племянницы, дяди и тети ;

  • Пасынки, падчерицы, отчим, мачеха;

  • Иждивенцы.

Попробуем смоделировать ситуацию: сын приобрел квартиру за собственные средства и оформил ее на свою мать. После внезапной смерти матери в наследство вступают наследники первой очереди. В семье, помимо сына, являющегося фактически владельцем квартиры, есть еще двое детей. 

Если отношения между детьми не самые лучшие, почти со 100% вероятностью можно ожидать, что двое детей не захотят отказываться от своих долей в квартире брата. И даже если отношения вполне родственные, далеко не всегда ситуация разрешается благополучно для фактического владельца квартиры – слишком велик соблазн получить причитающееся по закону наследство. 

Вероятнее всего, в этой ситуации брат будет пытаться в суде доказать факт покупки квартиры на его средства, что только усугубит конфронтацию между сторонами. Вероятно, родственные отношения в этой семье будут безнадежно испорчены, даже если брат сумет доказать свое право на имущество.

При отсутствии кровных уз с формальным владельцем квартиры трудно рассчитывать вернуть хоть что-то.

Если рассуждать теоретически, то составление завещания может дать возможность фактическому владельцу квартиры защитить свои интересы. Лицо, вносящее деньги на покупку квартиры, может настоять на завещании в его пользу. Но практика показывает, что наличие завещания не дает гарантии того, что фактический собственник получит свою квартиру, так как:

  • в любой момент завещание можно изменить, внести в него имена совсем других людей, не уведомляя об этом фактического собственника;

  • наследники умершего могут предпринять действия, направленные на доказательство невменяемости наследодателя в суде, в результате которых завещание может быть признано недействительным;

  • есть категория наследников, которые будут иметь право на имущество завещателя независимо от его воли (пенсионеры, инвалиды и нетрудоспособные иждивенцы).

В-четвертых, в случае развода формального собственника половина его имущества отойдет бывшей супруге.

Представьте ситуацию: родители купили квартиру и оформили ее на сына, находящегося в браке. Автоматически его супруга становится совладелицей квартиры, и при разводе будет претендовать на ее половину. Хорошо, если бывшая супруга проявит великодушие, и добровольно откажется от своей доли. 

Но ведь может быть и по-другому – она не устоит перед соблазном, тем более, если развод произошел не совсем мирно, и у нее будет желание создать проблемы бывшему мужу – ведь ему придется объясняться с родителями по поводу сложившейся ситуации.

Теоретически формальному собственнику квартиры можно обезопасить себя в таких случаях составлением брачного договора – между формальным собственником жилья и его супругой. Но здесь палка о двух концах – такое предложение может стать поводом для семейного раздора, и быть воспринято супругой как фактор недоверия к ней со стороны родителей мужа или других его родственников, чьи деньги были использованы на приобретение квартиры. 

Да и психологически не все готовы думать о возможном разводе и распределять имущество – многим супругам это будет казаться плохой приметой.

В таких ситуациях лицо, являющееся фактическим владельцем квартиры, может доказать в суде факт приобретения недвижимости на его средства, если бывший супруг родственника будет иметь «виды» на половину квартиры. Потребуется подать в суд иск о признании единоличного права родственника на объект недвижимости. 

Необходимо будет предоставить суду доказательства, что квартира была приобретена на средства фактического собственника, а не на совместно накопленные деньги семьи. Здесь может стать доказательством банковская выписка о переводе денег со счета настоящего покупателя на счет одного из супругов. 

Суд удовлетворит также и договор купли-продажи, в котором будет указано, что квартира покупается на средства третьего лица.

Справедливости ради следует сказать, что владение «чужой» квартирой для формального собственника сопряжено с определенными сложностями и обязанностями. Так, именно он несет ответственность за оплату налогов на недвижимость и коммунальных услуг. 

При большой задолженности за «коммуналку» будут проблемы с выездом за границу, а также велика вероятность для формального владельца квартиры быть втянутым в судебное разбирательство.

В случае, если формальный владелец квартиры взял ее в ипотеку, которую должен выплачивать ее настоящий хозяин, может сложиться ситуация, когда реальный владелец будет не в состоянии вносить ежемесячный платеж. Экономически ситуация в стране непростая, к тому же, каждый может потерять работу или заболеть. 

Если это случиться с фактическим собственником квартиры, то ее формальный владелец будет вынужден платить чужую ипотеку, в противном случае его кредитная история будет безнадежно испорчена.

К сожалению, не существует универсального варианта оформления квартиры на другое лицо, который бы не имел рисков. По большому счету, здесь все зависит от человеческих качеств родственников и отношений между ними. 

Зачастую такие «движения» с недвижимостью становятся самой лучшей проверкой родственных отношений на прочность.